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房屋租賃合同防控

課程大綱
第一講：房屋租賃合同的效力及租金
一、房屋租賃合同效力
1、出租沒有房產證和違章建筑的房屋租賃合同效力如何？
2、是否備案對房屋租賃合同的效力如何？
3、一房數租對租賃合同效力如何？
4、涉案房屋用途改變的糾紛中租賃合同的效力認定
5、出租人隱瞞與訂立合同有關的重要事實，租賃合同的效力如何？
6、房屋租賃合同未到期，出租人未經允許轉租的效力如何？
7、已經出租的房屋被查封，原租賃合同是否有效？
8、未經共有人同意簽訂的房屋租賃合同是否有效/
二、租金糾紛
1、情勢變更是否可調整租金？
2、出租方不盡維修義務，承租方是否可拒付租金？
3、房屋租賃合同無效，租金如何認定？
4、未經出租人同意轉租的，超出的租金是否歸出租人所有？
5、拒付租金有正當理由的認定標準
6、承租人延期繳納租金或不支付租金，出租人如何維護自己的合法權益？
7、承租人拒付租金或延付租金的訴訟時效

第二講、商鋪租賃與轉租糾紛一、商鋪轉租糾紛
1、商鋪租賃關系解除是添附物權的歸屬權的認定
2、承租商鋪拆遷時承租人受償權如何處理？
3、商鋪優(yōu)先租賃權如何認定？
4、承租人惡意添附的裝飾物如何處理？
5、對于出租人同意的已經形成附合的裝飾裝修、租賃期滿后是否要求恢復原狀或賠償損失？
二、轉租糾紛
1、理解轉租的法律后果？
2、轉租中次承租人的權利
3、未經出租人同意轉租的，出租人行使撤銷權的期限如何確定？
4、承租人未經轉租的，其向次承租人收取的租金是否構成不當得利？

第三講、買賣不破租賃與承租人的優(yōu)先購買權
一、買賣不破租賃的法律適用
1、租賃期間租賃物發(fā)生所有權變動，租賃效力如何？
2、房屋出租前設定抵押，因抵押權發(fā)生所有權的變動，是否適用“所有權變動不破租賃”的原則？
3、買賣不破租賃在破產財產的處理適用
4、買賣不破租賃適用的客體范疇
二、承租人的優(yōu)先購買權
1、房屋承租人存在違約行為，主張優(yōu)先購買權是否能得到支持？
2、轉租情形下的承租人是否享有優(yōu)先購買權？
3、出租人出賣租賃物時通知承租人的合理期限如何確定？
4、出租人履行通知義務后又改變價格等條件，是否應再次通知承租人？
5、通過拍賣方式出賣租賃房屋的，承租人是否享有優(yōu)先權？
6、出賣人以折價、變賣方式出賣出租房屋，承租人是否享有優(yōu)先權？

第四講、《民法典》下抵押權與租賃權沖突糾紛 
一、租賃權與抵押權糾紛
1、《民法典》創(chuàng)設居住權
2、居住權是否影響房屋的租賃？
3、租賃權在先，抵押在后，《民法典》如何規(guī)定？
4、抵押權在先，租賃在后，《民法典》如何規(guī)定？
5、抵押權實現方法與承租人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突，如何協(xié)調？
6、出租人故意隱瞞定約前出租房屋已被抵押的事實，應如何承擔責任？
二、房屋租賃權的招投標
1、房屋租賃權能否通過招投標？
2、招投標應該注意風險

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