一、房地產成本管理的重要性
在廣州的房地產市場中，成本管理有著不可忽視的重要性。從當前的市場形勢來看，房地產面臨投入增加、收入降低、利潤壓縮的狀況，因為利潤等于收入減去成本，所以項目利潤率下降甚至無利潤是目前的*困難。在未來，價格競爭將成為市場最重要的因素，低成本的公司將更具競爭力?？梢哉f，成本管理是企業(yè)未來的生命線。有效的成本控制等同于增加利潤，這是企業(yè)在市場競爭中勝出的關鍵因素之一。例如，當成本能夠得到合理控制時，企業(yè)在定價方面就有更多的靈活性，既可以在市場競爭中以價格優(yōu)勢吸引更多的消費者，也可以保證自身有足夠的利潤空間。
二、房地產成本管理的特點
廣州房地產成本管理具有自身的特點。房地產開發(fā)是一個涉及多個環(huán)節(jié)的復雜過程，從土地獲取、規(guī)劃設計、建筑施工到最后的銷售和交付，每個環(huán)節(jié)都與成本緊密相關。各個環(huán)節(jié)的成本相互影響、相互制約，一個環(huán)節(jié)成本的變動可能會對其他環(huán)節(jié)產生連鎖反應。例如，在土地獲取環(huán)節(jié)，如果地價過高，那么在后續(xù)的開發(fā)過程中就需要更加嚴格地控制其他方面的成本，以確保項目整體的盈利性。而且房地產項目的成本具有一次性投入大、回收周期長的特點，這就要求成本管理要有長遠的眼光和規(guī)劃，不能只著眼于短期的成本節(jié)約。
三、房地產成本管理要樹立的觀念
- 全員全程成本控制觀念 成本是可控制的，成本控制不僅僅是成本控制部門的事情，需要全體員工的共同參與。在廣州的房地產企業(yè)中，每一個員工都應該在自己的工作中注意節(jié)約成本并且深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，降低成本的各種措施方法和要求才能夠得到有力的貫徹。比如，營銷部門在策劃營銷活動時要考慮成本效益，工程部門在施工過程中要避免浪費材料等。
- 高度重視計劃管理的觀念 公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強，就會把正常工期變成趕工工期。在廣州的房地產項目建設中，趕工可能會導致質量難以保證、信譽下降、趕工費用增加以及成本違約金難以估計等問題。例如，如果因為前期規(guī)劃不合理，導致后期為了按時交房而趕工，可能會出現建筑質量不過關，需要返工，這就會增加額外的成本。
- 做產品而非做作品的觀念 房地產公司要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產品。在廣州這樣一個多元化的市場中，房地產企業(yè)在追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產品創(chuàng)新超過市場預期而產生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。例如，在一些新興區(qū)域，可能消費者更關注性價比，過度的高端奢華創(chuàng)新可能不會被市場接受，反而增加成本。
- 賺錢的項目才是好項目的觀念 站在房地產商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。這意味著在成本控制過程中，要以項目的盈利為最終目標，在各個環(huán)節(jié)的成本管理上都要考慮到項目的整體收益情況。
四、房地產成本管理體系的建立
- 全成本管控體系構建 以全成本管控體系構建為核心，這包括目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本、限額設計等方面。目標成本是在項目開始前根據項目定位和預期利潤設定的成本目標，它為整個項目的成本控制提供了方向。合約規(guī)劃則是對項目中各項合同的規(guī)劃和安排，確保合同的簽訂和執(zhí)行符合成本控制的要求。動態(tài)成本則是在項目實施過程中，根據實際情況對成本進行實時監(jiān)控和調整，及時發(fā)現成本偏差并采取措施糾正。限額設計是在設計階段就對成本進行控制，根據設定的成本限額進行設計優(yōu)化。
- 涉及環(huán)節(jié)的管控體系 從項目立項開始就進行成本管控，再到規(guī)劃可研、設計、工程直至竣工結算，對各環(huán)節(jié)成本管控進行詳實的講解，提出具體的管控辦法和手段。在立項階段，要對項目的可行性進行充分的成本分析；在規(guī)劃可研階段，要對項目的整體規(guī)劃和技術經濟指標進行成本評估；在設計階段，通過優(yōu)化設計方案來降低成本；在工程階段，對工程進度、質量和成本進行綜合管理；在竣工結算階段，對項目的實際成本進行準確核算和評估。同時，還要建立有效的索賠與反索賠機制以及合同管理體系，以應對項目實施過程中的各種風險和變化。成本后評估和成本數據庫的建立也非常重要，成本后評估可以總結項目成本控制的經驗教訓，為后續(xù)項目提供參考，成本數據庫則可以為成本控制提供數據支持和決策依據。
五、房地產成本管理每個階段控制要點和知識積累
- 項目前期階段 在項目前期，土地成本的控制是關鍵。在廣州，土地資源有限且價格昂貴，準確評估土地價值、合理獲取土地是控制成本的重要起點。同時，項目的定位和規(guī)劃也要考慮成本因素，不同的定位和規(guī)劃會導致不同的成本投入。例如，高端住宅項目和普通住宅項目在建筑材料、配套設施等方面的成本差異較大。此外，在前期還要注重對市場的調研，了解消費者需求和市場價格水平，以便在成本控制的前提下制定合理的產品策略。
- 設計階段 設計階段對成本的影響巨大。通過限額設計等方法，控制建筑結構形式、建筑材料的選用等方面的成本。例如，在廣州的一些房地產項目中，選擇合適的鋼筋混凝土結構形式，既能滿足建筑安全和功能需求，又能控制成本。同時，優(yōu)化建筑布局和戶型設計，提高建筑空間的利用率，可以減少建筑面積的浪費，從而降低成本。
- 施工階段 施工階段要嚴格控制工程變更，因為工程變更往往會導致成本的增加。加強施工現場的管理，確保施工質量，避免因質量問題導致的返工和成本增加。對施工材料和設備的采購進行嚴格管理，通過招標等方式選擇性價比高的供應商。例如，在廣州的建筑材料市場比較發(fā)達，通過合理的采購策略可以在保證質量的前提下降低材料成本。
- 竣工階段 在竣工階段，要準確進行工程結算。對工程中各項費用進行詳細的核算，避免多算、漏算等情況。同時，對項目的成本控制進行總結和分析，為下一個項目積累經驗和知識。
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