物業(yè)企業(yè)中常見的管理模式有哪些？
一、房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門
房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部設(shè)立專門部門來承擔售后物業(yè)的管理工作，這些部門與物業(yè)管理單位之間屬于上下級關(guān)系。這類企業(yè)的主要管理對象不僅是上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，近年來還通過市場化途徑獲取物業(yè)管理項目。
二、獨立的物業(yè)管理企業(yè)
獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
三、物業(yè)管理集團公司
物業(yè)管理集團公司由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團總公司負責宏觀控制及戰(zhàn)略決策，下設(shè)的業(yè)務處室和行政辦公部門；子公司或分公司可以按地域或?qū)I(yè)服務內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司和物業(yè)管理公司等。
關(guān)于物業(yè)管理形式，有幾種不同的管理方式：
1. 業(yè)主自行管理。
2. 委托物業(yè)公司全面管理。
3. 委托專業(yè)公司進行專項管理，如保安、保潔、綠化等。
物業(yè)服務收費的形式主要有兩種：包干制和酬金制。在包干制中，物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)費，盈余或虧損均由物業(yè)公司承擔；而在酬金制中，物業(yè)公司預先收取物業(yè)運行資金，按合同約定提取酬金，結(jié)余或不足由業(yè)主承擔。
委托管理型物業(yè)管理的方式包括：
1. 包干制：物業(yè)公司受開發(fā)公司或業(yè)主委員會委托，對公共建筑物、設(shè)備設(shè)施等進行管理，按照指導價或市場調(diào)節(jié)價服務，自負盈虧。
2. 酬金制：物業(yè)公司同樣受委托，按合同約定派駐人員和物資，加上法定稅收和企業(yè)利潤，按年收取管理費，收益或虧損由委托方承擔。
常見的物業(yè)管理模式包括：
1. 監(jiān)督檢查法：從上到下進行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，及時采取糾正措施。
2. 匯報控制法：由下至上的信息反饋與控制。
3. 統(tǒng)計分析法：利用數(shù)學統(tǒng)計的方法分析管理質(zhì)量變動情況，尋找問題并控制管理質(zhì)量。
4. 競爭激勵法：通過比較與競爭，展現(xiàn)好的服務并激勵大家不甘落后。
5. 信息監(jiān)控法：利用現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡技術(shù)進行控制。
6. 總結(jié)提高法：通過總結(jié)來提高管理的質(zhì)量。
物業(yè)管理糾紛的處理方式包括：
1. 當事人各方自行協(xié)商和解；
2. 請求第三人調(diào)解或主管部門行政調(diào)處；
3. 約定仲裁；
4. 司法訴訟。
物業(yè)管理與房地產(chǎn)管理的核心差異在于管理體制。房地產(chǎn)管理采用行政手段的封閉式管理，管理單位固定，屬于福利型、無償?shù)墓芾矸绞?。而物業(yè)管理則通過市場由業(yè)主選擇專業(yè)化的企業(yè)，采用合同制，通過經(jīng)濟手段進行社會化的有償服務。兩者的管理內(nèi)容、房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)以及管理機制也各有不同。
物業(yè)管理的責任涵蓋了多種法律責任，包括公法責任和私法責任、過錯責任和無過錯責任等。按責任內(nèi)容不同，可分為民事、經(jīng)濟、行政和刑事等四類法律責任。物業(yè)管理的法律責任種類繁多，各種責任可能單獨發(fā)生，也可能與其他責任同時發(fā)生。
關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，例如建設(shè)單位違反招投標規(guī)定的行政責任、擅自處分的行政責任和民事責任、拒不移交資料的行政責任等都有明確的法律規(guī)定。這些規(guī)定確保了物業(yè)管理的規(guī)范運行，保護了業(yè)主的合法權(quán)益。
目前，物業(yè)管理企業(yè)的組織形式包括直線制、直線職能制、事業(yè)部制和矩陣制等。每種形式都有其優(yōu)缺點，適用于不同的物業(yè)管理企業(yè)。例如，直線制適用于小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，而事業(yè)部制則更適合大型綜合型物業(yè)管理公司。
矩陣制是一種結(jié)合了傳統(tǒng)直線職能制和項目管理方式的領(lǐng)導體制。它在縱向的職能部門基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)務內(nèi)容、任務或項目要求，建立了橫向的領(lǐng)導系統(tǒng)，形成了一種矩陣式的結(jié)構(gòu)（如圖所示）。在這種結(jié)構(gòu)中，既設(shè)有縱向的職能部口，又建立了橫向的管理體系。參與項目的成員受到雙重領(lǐng)導，既受到所屬職能部門的領(lǐng)導，也受到項目組的領(lǐng)導。這種體制的優(yōu)點在于：加強了職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分實現(xiàn)了人力資源的共享；調(diào)動了各方的積極性，有效解決了各自責任范圍內(nèi)的問題；同時具備較強的機動性和適應性。其也存在一些缺點，比如組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，容易形成多頭領(lǐng)導，以及部門間關(guān)系復雜等。
以下是關(guān)于保安培訓的一些重要內(nèi)容：
1. 保安基礎(chǔ)理論知識：包括保安的起源、發(fā)展、現(xiàn)狀以及未來趨勢等內(nèi)容。
2. 保安員法律常識：為了讓保安了解我國的法律知識，包括憲法、刑法、治安處罰法、消防法以及保安服務管理條例等。
3. 消防常識：保安在工作中可能會遇到火災等緊急情況，需要培訓如何預防火災、撲救火災以及使用消防器材等知識。
4. 急救常識：包括心肺復蘇、觸電、中毒等急救方法和技巧。
5. 突發(fā)事件處置方法：針對保安在日常工作中的職責和可能遇到的突發(fā)事件，進行相應的處置方法培訓。
關(guān)于物業(yè)管理培訓，根據(jù)保安在物業(yè)公司的工作階段，可以分為崗前培訓、崗中培訓和發(fā)展培訓三類。崗前培訓幫助新人職的保安人員了解物業(yè)管理企業(yè)的基本情況，熟悉工作環(huán)境，掌握崗位技能，適應新工作環(huán)境，并樹立紀律觀念，提高安防員的士氣和忠誠度。培訓內(nèi)容主要包括公司情況、人事制度、企業(yè)文化、物業(yè)管理知識、保安管理規(guī)章制度、崗位知識和素質(zhì)修養(yǎng)等。
物業(yè)管理企業(yè)可以分為幾種類型：一種是房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門，這類企業(yè)通常由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立，并有時負責售后物業(yè)的管理工作；另一種是獨立的物業(yè)管理企業(yè)，它們不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧；還有一種是由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成的物業(yè)管理集團公司，集團總公司提供宏觀控制和發(fā)展戰(zhàn)略決策，下屬子公司或分公司則按地域或?qū)I(yè)服務內(nèi)容劃分，如保安服務、清潔服務、樓宇設(shè)備維修等。
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