當(dāng)創(chuàng)新成為發(fā)展引擎：研發(fā)設(shè)計用地管理的破局與升級

在2025年的科技創(chuàng)新浪潮中，從實驗室到中試車間，從產(chǎn)品設(shè)計到成果轉(zhuǎn)化，研發(fā)設(shè)計活動已深度嵌入現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的每個環(huán)節(jié)。而支撐這些創(chuàng)新活動的"物理載體"——研發(fā)設(shè)計用地，正成為城市發(fā)展的核心資源。如何讓有限的土地資源精準(zhǔn)匹配創(chuàng)新需求？如何平衡規(guī)范管理與產(chǎn)業(yè)活力？成都、嘉興、南京等城市近年來的探索，為破解這一課題提供了可借鑒的樣本。

一、重新定義：研發(fā)設(shè)計用地的"新身份"與"新使命"

傳統(tǒng)認知中，科研用地多與高校、公立研究院所綁定，而隨著創(chuàng)新主體多元化，營利性科研機構(gòu)、科技型企業(yè)的研發(fā)需求激增，研發(fā)設(shè)計用地的內(nèi)涵正發(fā)生深刻變化。根據(jù)多地政策文件，當(dāng)前研發(fā)設(shè)計用地主要包含三類核心形態(tài)：

• 科研設(shè)計用地（A36）：以成都為代表，明確該類用地服務(wù)于研發(fā)總部、眾創(chuàng)空間、孵化器及產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計等功能，區(qū)別于公益性科研機構(gòu)用地，重點支持市場化創(chuàng)新主體。
• 創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）：嘉興、十堰、宜賓等地將其定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等功能的復(fù)合型工業(yè)用地，允許配套一定比例的生活服務(wù)設(shè)施，滿足"研發(fā)+生產(chǎn)"的一體化需求。
• 科技研發(fā)用地（C65/Mx）：南京等地進一步細化分類，將規(guī)劃用途與土地登記用途統(tǒng)一為"科教用地（科技研發(fā)）"，解決了過去工業(yè)用地與科研用地屬性交叉的問題。

這些新定義背后，是城市對"創(chuàng)新全鏈條"的深刻理解——從創(chuàng)意萌發(fā)到產(chǎn)品落地，研發(fā)設(shè)計不再是孤立環(huán)節(jié)，而是需要與生產(chǎn)、服務(wù)等功能有機融合。用地屬性的精準(zhǔn)劃分，本質(zhì)上是為創(chuàng)新活動"量身定制"成長空間。

二、管理核心：在規(guī)范與活力間尋找"最優(yōu)解"

研發(fā)設(shè)計用地管理的難點，在于既要防止"掛科研之名行地產(chǎn)之實"的亂象，又要避免過度管制抑制創(chuàng)新活力。多地政策中，"降低成本""嚴(yán)格規(guī)范""優(yōu)化服務(wù)"構(gòu)成了管理三角。

（一）降低成本：讓創(chuàng)新主體"輕裝上陣"

土地成本是科技型企業(yè)的重要支出項。成都在《關(guān)于加強科研設(shè)計用地（A36）管理的指導(dǎo)意見》中明確，通過彈性年期出讓、先租后讓等供地方式，降低企業(yè)初始投入。例如，企業(yè)可選擇10-50年的彈性出讓年限，前期僅需支付部分土地價款，待項目達產(chǎn)后再分期繳納剩余費用。這種"按需供地"模式，使中小科創(chuàng)企業(yè)的用地成本降低30%-50%。

江蘇等地則通過提高土地利用效率間接降低成本。規(guī)定按工業(yè)用地管理的研發(fā)項目用地容積率一般不低于2.5，鼓勵建設(shè)多層廠房和研發(fā)綜合體。數(shù)據(jù)顯示，容積率從1.5提升至2.5，單位土地的研發(fā)承載能力可提升60%以上，相當(dāng)于為企業(yè)節(jié)省了近半土地開支。

（二）嚴(yán)格規(guī)范：筑牢"防跑偏"的制度堤壩

針對過去存在的"科研用地變相開發(fā)房地產(chǎn)""土地閑置"等問題，各地建立了全周期監(jiān)管體系。成都要求A36用地項目需簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、投資強度、產(chǎn)出效益等指標(biāo)，未達標(biāo)的企業(yè)需按約定承擔(dān)違約責(zé)任。嘉興的M0用地管理更細化到"用途管制"——產(chǎn)業(yè)用房不得分割轉(zhuǎn)讓，配套用房轉(zhuǎn)讓比例不超過30%，且受讓方需符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求。

動態(tài)監(jiān)測機制也在發(fā)揮作用。南京建立科技研發(fā)用地數(shù)據(jù)庫，整合國土、科技、稅務(wù)等部門數(shù)據(jù)，實時跟蹤企業(yè)研發(fā)投入強度、專利產(chǎn)出、稅收貢獻等指標(biāo)。一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)連續(xù)兩年研發(fā)投入低于約定比例，將啟動土地收回或租金調(diào)整程序。

（三）優(yōu)化服務(wù)：構(gòu)建"全生命周期"保障網(wǎng)

從項目落地到運營，政府部門的服務(wù)貫穿始終。江陰市針對新型復(fù)合產(chǎn)業(yè)用地，建立"項目管家"制度，為每個研發(fā)設(shè)計項目配備專屬服務(wù)團隊，負責(zé)協(xié)調(diào)規(guī)劃、環(huán)保、消防等審批事項，將項目落地周期從6個月壓縮至2個月。宜賓的M0用地管理則創(chuàng)新"標(biāo)準(zhǔn)地+承諾制"模式，企業(yè)簽訂投資建設(shè)承諾書后，可直接開工建設(shè)，相關(guān)手續(xù)在建設(shè)過程中并聯(lián)辦理，大幅提升效率。

三、地方實踐：從"單點突破"到"系統(tǒng)升級"的啟示

不同城市的探索雖各有側(cè)重，但共同指向"精準(zhǔn)化、市場化、生態(tài)化"的管理方向。

（一）成都：以"產(chǎn)業(yè)邏輯"重構(gòu)用地管理

作為西部創(chuàng)新中心，成都的A36用地管理始終緊扣"服務(wù)產(chǎn)業(yè)"主線。在供地前，通過產(chǎn)業(yè)部門與國土部門聯(lián)合評審，明確項目所屬的重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域（如電子信息、生物醫(yī)藥），優(yōu)先保障符合本地產(chǎn)業(yè)鏈需求的研發(fā)項目。在運營中，允許企業(yè)將部分閑置研發(fā)空間向產(chǎn)業(yè)鏈上下游開放，發(fā)展"研發(fā)共享經(jīng)濟"，既提高土地利用效率，又促進產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新。

（二）嘉興：用"復(fù)合功能"激活創(chuàng)新生態(tài)

嘉興的M0用地突破了傳統(tǒng)工業(yè)用地的單一功能限制，允許配套不超過15%的服務(wù)設(shè)施，包括員工宿舍、共享會議室、檢測中心等。這種"研發(fā)+生產(chǎn)+服務(wù)"的復(fù)合空間，吸引了大量"輕資產(chǎn)、高智力"的設(shè)計型企業(yè)入駐。某智能裝備設(shè)計公司負責(zé)人表示："園區(qū)內(nèi)就能完成設(shè)計打樣、檢測認證，還能和上下游企業(yè)交流，這種集聚效應(yīng)比單獨拿地更有價值。"

（三）南京：以"政策協(xié)同"破解管理痛點

針對過去科技研發(fā)用地存在的"規(guī)劃用途與登記用途不一致""轉(zhuǎn)讓限制不明確"等問題，南京出臺《關(guān)于進一步規(guī)范工業(yè)及科技研發(fā)用地管理的意見》，將規(guī)劃用途（C65/Mx）與土地登記用途統(tǒng)一為"科教用地（科技研發(fā)）"，明確轉(zhuǎn)讓需經(jīng)科技部門審核產(chǎn)業(yè)符合性。這一政策協(xié)同舉措，使科技研發(fā)用地的市場流動性提升40%，企業(yè)融資時的估值確定性也顯著增強。

四、未來展望：讓研發(fā)設(shè)計用地"更懂創(chuàng)新"}

隨著全球科技創(chuàng)新競爭加劇，研發(fā)設(shè)計用地管理需要更敏銳地捕捉創(chuàng)新趨勢。一方面，要關(guān)注"硬科技"領(lǐng)域的新需求，如量子計算、人工智能等前沿科技對超凈實驗室、特殊設(shè)備安裝空間的特殊要求，在用地規(guī)劃中預(yù)留彈性；另一方面，要適應(yīng)"開放式創(chuàng)新"模式，探索"共享研發(fā)用地"機制，支持高校、企業(yè)、科研機構(gòu)聯(lián)合建設(shè)公共研發(fā)平臺，提高土地資源的共享水平。

更重要的是，要構(gòu)建"創(chuàng)新成效"與"用地支持"的動態(tài)聯(lián)動機制。例如，根據(jù)企業(yè)的專利數(shù)量、技術(shù)轉(zhuǎn)化收益等創(chuàng)新指標(biāo)，調(diào)整土地使用年限、租金標(biāo)準(zhǔn)，讓創(chuàng)新能力強的企業(yè)獲得更優(yōu)質(zhì)的用地資源。這種"以效定地"的模式，將推動研發(fā)設(shè)計用地從"資源分配"向"價值激勵"升級。

從"規(guī)范管理"到"賦能創(chuàng)新"，研發(fā)設(shè)計用地正經(jīng)歷從"物理空間"到"創(chuàng)新生態(tài)載體"的質(zhì)變。當(dāng)每一寸土地都精準(zhǔn)對接創(chuàng)新需求，當(dāng)每一份投入都轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新動能，我們看到的不僅是土地資源的高效利用，更是一個城市創(chuàng)新活力的持續(xù)迸發(fā)。在2025年的新起點上，這些先行城市的實踐，正為全國提供著可復(fù)制、可推廣的"創(chuàng)新用地管理范式"。