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EOD項(xiàng)目操作要點(diǎn)課程

【課程背景】
“十四五”時(shí)期，城鎮(zhèn)化發(fā)展的目標(biāo)質(zhì)大于量，在建設(shè)用地基本達(dá)到用地紅線的前提下，對(duì)政府而言，城市更新是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)二次發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力；對(duì)市場(chǎng)主體而言，城市更新是獲取土地、投產(chǎn)落地的重要途徑。因此，從政企兩方面來(lái)看，城市更新成為政策新風(fēng)口，將是未來(lái)發(fā)展的風(fēng)口和趨勢(shì)......
在國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，片區(qū)開(kāi)發(fā)（區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)）與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顯示出巨大市場(chǎng)前景。*辦公廳《關(guān)于促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》所傳遞的市場(chǎng)信號(hào)，對(duì)各類(lèi)建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)研判當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)熱點(diǎn)，把握片區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的前景與機(jī)遇，變革圖存，實(shí)現(xiàn)蛻變起到引領(lǐng)作用......
生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式（簡(jiǎn)稱(chēng)EOD模式）是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展形勢(shì)下的必然選擇，也將是未來(lái)主流的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。只有堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，將生態(tài)保護(hù)治理與資源、產(chǎn)業(yè)融合考慮，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。
為了幫助政府有關(guān)部門(mén)、平臺(tái)公司、各金融機(jī)構(gòu)、參與政府項(xiàng)目的央企、國(guó)企、民企及投資類(lèi)企業(yè)系統(tǒng)學(xué)習(xí)掌握政府融資體制機(jī)制的轉(zhuǎn)變、地方政府項(xiàng)目的謀劃與落地、詳解各級(jí)政府可使用的*投融資工具，做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理以及*政策，提高可持續(xù)發(fā)展能力

【培訓(xùn)對(duì)象】
（一）企業(yè)：謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的大型房建、建筑施工企業(yè)，綜合城市運(yùn)營(yíng)商、地方投融資平臺(tái)公司、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)研究單位等；
（二）政府：地方政府、財(cái)政、發(fā)改、住建及各類(lèi)高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及核心管理人員等；
（三）投融資方：各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，各地方平臺(tái)公司負(fù)責(zé)人，政企合作綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)或者戰(zhàn)略投資人；
（四）金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)公司、銀行等其他人員。

【課程大綱】
第一部分 城市發(fā)展的風(fēng)口和趨勢(shì)
一、城市更新成為政策新風(fēng)口
（一）*政策升級(jí)，城市更新為國(guó)家戰(zhàn)略
（二）地方因城施策，多城發(fā)布新政
（三）住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》的解讀與應(yīng)對(duì)
（四）一線城市等城市更新政策、操作模式的比較與分析
二、城市更新基本概念
（一）十四五規(guī)劃中的城市更新內(nèi)涵
（二）城市更新的目標(biāo)與分類(lèi)
（三）理念變化與實(shí)施行動(dòng)
（四）城市更新范圍與限制
（六）城市更新的“六個(gè)必須”
（七）財(cái)政改革對(duì)城市更新的推動(dòng)
三、城市更新的實(shí)施路徑
（一）謀劃立項(xiàng)
（二）確定實(shí)施主體
（三）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批
（四）土地獲取
四、城市更新“共治”、“共享”模式
（一）城市更新項(xiàng)目參與主體
（二）城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體
（三）城市更新的運(yùn)作流程解析
五、城市更新的新情況及新對(duì)策
（一）城市更新的新情況
1、城市更新當(dāng)前階段的三大難點(diǎn)
2、國(guó)企參與此類(lèi)項(xiàng)目的三大困惑
（二）城市更新的新對(duì)策
1、培育三大能力
2、金融運(yùn)作的“三化”
3、城市更新常見(jiàn)的操作類(lèi)型、要點(diǎn)及收益構(gòu)成與來(lái)源
（1）政府主導(dǎo)型
（2）平臺(tái)公司主導(dǎo)型
（3）地產(chǎn)、社會(huì)資本主導(dǎo)型
4、 各模式下的案例與異同解析
5、 城市更新收益的主要構(gòu)成及來(lái)源
六、“城市更新+”的融合
（一）城市更新+新基建
（二）城市更新+新型城鎮(zhèn)化
（三）城市更新+TOD模式
（四）城市更新+EOD模式
（五）城市更新+文旅開(kāi)發(fā)
（六）城市更新+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入
（七）城市更新+產(chǎn)業(yè)升級(jí)
（八）城市更新+新消費(fèi)
（九）城市更新+養(yǎng)老托幼
（十）城市更新+補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)
（十一）城市更新+碳中和
七、城市更新項(xiàng)目的投融資模式
（一）財(cái)政資金直接投資模式及案例
（二）城市更新專(zhuān)項(xiàng)債模式及案例
（三）地方國(guó)企ABO模式投資及案例
（四）“投資人+EPC”模式應(yīng)用
（五）PPP模式的應(yīng)用及案例
（六）置換為單一權(quán)利主體的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
（七）政府與市場(chǎng)合作模式下一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
（八）地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者合作模式及案例
（九）屬地企業(yè)或居民（村民）自主更新模式
（十）多個(gè)更新改造項(xiàng)目組合平衡及利用跨區(qū)域資源補(bǔ)償模式平衡的包裝
八、城市更新的籌資模式

第二部分 債務(wù)嚴(yán)監(jiān)管形勢(shì)下片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)
一、地方政府隱性債務(wù)與片區(qū)開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)
（一）化解地方政府隱性債務(wù)
（二）政府投融資和債務(wù)管理的源頭
（三）隱性債務(wù)的認(rèn)定原則
（四）近期一些文件回顧解析
（五）合規(guī)的投融資模式有哪些？
二、“管委會(huì)+平臺(tái)”模式實(shí)施片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用
（一）“管委會(huì)+平臺(tái)”操作模式簡(jiǎn)述
（二）“管委會(huì)+平臺(tái)”模式中管委會(huì)與平臺(tái)公司的核心權(quán)責(zé)界定
（三）平臺(tái)公司的轉(zhuǎn)型與重組
（四）平臺(tái)公司如何介入園區(qū)一二級(jí)開(kāi)發(fā)從而實(shí)現(xiàn)上市的目標(biāo)
（五）ABO模式在園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用
1、 ABO模式合規(guī)性分析及市場(chǎng)化融資運(yùn)用要點(diǎn)
2、 在片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，“ABO+投資人+EPC”模式相結(jié)合的要點(diǎn)分析及操作流程安排
3、 片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設(shè)置“績(jī)效評(píng)價(jià)”？
4、 片區(qū)開(kāi)發(fā)中ABO模式中如何進(jìn)行土地收儲(chǔ)整理？如果合規(guī)使用土地出讓收入？
（六）片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何包裝合規(guī)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)行市場(chǎng)化融資
（七）相關(guān)案例分享
三、社會(huì)資本方市場(chǎng)化投資片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用
（一）《政府投資條例》的配套安排
（二）政府投資與企業(yè)投資在片區(qū)項(xiàng)目中的比較與應(yīng)用
（三）如何運(yùn)用企業(yè)投資模式市場(chǎng)化承接片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
（四）真假“投資人+EPC”模式如何判斷
（五）“投資人+EPC”模式在片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操作的合規(guī)性要點(diǎn)
（六）“投資人+EPC”模式下收益性分析，投資者出資、退出風(fēng)險(xiǎn)分析及案例
（七）“投資人+EPC模式”政府補(bǔ)貼擇怎么補(bǔ)才合規(guī)
（八）平臺(tái)公司+社會(huì)資本方市場(chǎng)化投資模式下資源補(bǔ)償?shù)膽?yīng)用
（九）相關(guān)案例分享
四、片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資分析
（一）片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的主要特點(diǎn)
（二）項(xiàng)目資本金的難點(diǎn)與解決思路
（三）土儲(chǔ)基金在片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新運(yùn)作模式
（四）片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用綜合實(shí)施模式的案例解析
（五）“以租代建”、“建辦分離”等模式資本性支出轉(zhuǎn)化為經(jīng)常性支出增信的應(yīng)用
（六）以投資促進(jìn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的模式分析
五、TOD與XOD模式實(shí)操要點(diǎn)及經(jīng)典案例解析
（一）TOD模式要點(diǎn)
1、 TOD模式的主要理念
2、 T+TOD的理念
3、 “三位一體”的前期工作
(二）TOD、XOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）實(shí)施XOD模式的要點(diǎn)
1、 如何總體謀劃？
2、 長(zhǎng)期價(jià)值眼光？--做時(shí)間的朋友
3、 多大輻射空間范圍？
4、 參與主體和責(zé)權(quán)利分配？
5、 項(xiàng)目資金平衡和投融資方案設(shè)計(jì)？
六、基建供應(yīng)鏈金融
1、基本問(wèn)題討論
2、供應(yīng)鏈金融平臺(tái)與數(shù)字化債權(quán)
3、保理
4、供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化

第三部分 EOD項(xiàng)目的獲取和投融資操作要點(diǎn)
一、EOD模式背景意義：政府沒(méi)錢(qián)+生態(tài)環(huán)境治理，踐行兩山論+生態(tài)產(chǎn)業(yè)化
二、基本要求：生態(tài)環(huán)境治理，建立利益反哺機(jī)制，不形成隱形債務(wù)
三、操作要點(diǎn)：項(xiàng)目選擇謀劃，資產(chǎn)與收益關(guān)聯(lián)，項(xiàng)目實(shí)施主體搭建
四、EOD項(xiàng)目的基本模式和產(chǎn)品矩陣
（一）EOD的產(chǎn)品基本特征
（二）EOD的相關(guān)政策體系演化及方向
（三）EOD的政府痛點(diǎn)和利用：非經(jīng)營(yíng)性投資與債務(wù)鎖死
（四）EOD的生態(tài)價(jià)值轉(zhuǎn)換路徑：全景生態(tài)
（五）EOD五級(jí)產(chǎn)品矩陣和應(yīng)用場(chǎng)景
（六）EOD的基本盈利模式和變型：深度切入城市和生態(tài)兩大建設(shè)體系
五、項(xiàng)目初步信息研判技術(shù)手段
（一）EOD的城市區(qū)域研判方法：城市群軸帶研判
（二）EOD的空間區(qū)位研判方法：城市戰(zhàn)略研判
（三）EOD的C端經(jīng)營(yíng)性研判方法：人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)人口研判
（四）EOD的B端經(jīng)營(yíng)性研判方法：產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)研判
（五）EOD的G端經(jīng)營(yíng)性研判方法：政府財(cái)政和支付能力研判
六、項(xiàng)目獲取階段實(shí)操
（一）水環(huán)境為主的EOD項(xiàng)目獲取要點(diǎn)
（二）礦產(chǎn)資源環(huán)境為主的EOD項(xiàng)目獲取要點(diǎn)
（三）城市更新類(lèi)EOD項(xiàng)目獲取要點(diǎn)
（四）文化旅游類(lèi)EOD項(xiàng)目獲取要點(diǎn)
（五）平臺(tái)公司的合作和利用要點(diǎn)
（六）項(xiàng)目簽約和保障
七、項(xiàng)目投融資路徑和要點(diǎn)
（一）政策性銀行的融資路徑
（二）集合投資的主要路徑和方法
（三）ABO、Reits、CMBS、PPP等融資工具的優(yōu)劣和選擇
（四）財(cái)政資金和補(bǔ)貼的合理利用
（五）EOD結(jié)合片區(qū)開(kāi)發(fā)的合理利用
八、項(xiàng)目實(shí)操建議、合法合規(guī)交易結(jié)構(gòu)搭建、盈利點(diǎn)分析
（一）EOD模式試點(diǎn)申報(bào)與實(shí)施主體
（二）EOD模式下的聯(lián)合體
（三）EOD模式的核心價(jià)值
（四）EOD模式6大主要收益來(lái)源
（五）EOD實(shí)施的重難點(diǎn)
1、專(zhuān)業(yè)性要求高
2、綜合實(shí)施能力強(qiáng)
3、項(xiàng)目投資回報(bào)期長(zhǎng)
（六）EOD模式中的“采購(gòu)工程”和“購(gòu)買(mǎi)服務(wù)”
（七）EOD模式中資金籌措方式
（1）項(xiàng)目資本金的籌措方式
（2）其他建設(shè)資金來(lái)源
（八）EOD項(xiàng)目策劃和落地的核心
1、肥瘦搭配
2、先到先得
3、找對(duì)合作伙伴
4、生態(tài)價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制
（九） EOD項(xiàng)目與產(chǎn)城融合模式
1、生態(tài)治理為基，重新定義生態(tài)資產(chǎn)
2、產(chǎn)業(yè)拓展為魂，創(chuàng)新綠色低碳產(chǎn)業(yè)
3、城市配套為網(wǎng)，塑造活力綠色場(chǎng)景
九、項(xiàng)目操作注意事項(xiàng)與風(fēng)險(xiǎn)防范

EOD項(xiàng)目操作要點(diǎn)課程