引言：房企研發(fā)管理的“龍湖范式”為何被行業(yè)關(guān)注？
在房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量深耕”的2025年，產(chǎn)品力成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心抓手。作為行業(yè)內(nèi)以“產(chǎn)品精細(xì)化”著稱(chēng)的標(biāo)桿企業(yè)，龍湖集團(tuán)的研發(fā)管理體系一直是同行研究的對(duì)象。從產(chǎn)品策略制定到設(shè)計(jì)落地，從流程規(guī)范到品質(zhì)管控，龍湖通過(guò)一套完整的研發(fā)管理制度，將“設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值”的理念貫穿于項(xiàng)目全生命周期。本文將圍繞龍湖研發(fā)管理制度的核心框架、關(guān)鍵流程與實(shí)踐要點(diǎn)展開(kāi)深度解析，揭示其如何通過(guò)系統(tǒng)化管理支撐產(chǎn)品力的持續(xù)提升。一、研發(fā)管理的核心目標(biāo)與職能定位
龍湖研發(fā)部的工作目標(biāo)可概括為“三力驅(qū)動(dòng)”：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研與分析形成產(chǎn)品策略力，通過(guò)設(shè)計(jì)管控保障產(chǎn)品落地力，通過(guò)品質(zhì)管理提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)其組織管理手冊(cè)，研發(fā)部的職能覆蓋四大維度： 1. **產(chǎn)品策略制定**：基于市場(chǎng)需求、客群畫(huà)像、競(jìng)爭(zhēng)分析等維度，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（如剛需、改善、高端）、核心賣(mài)點(diǎn)（戶型創(chuàng)新、景觀設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等）及開(kāi)發(fā)指標(biāo)（容積率、綠化率等）。例如在產(chǎn)品策劃階段，研發(fā)團(tuán)隊(duì)需完成“能做什么產(chǎn)品”（容積率適配）、“競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)分析”（規(guī)劃、戶型、景觀、價(jià)格對(duì)比）、“自身產(chǎn)品策略”（面積段、房型配比）等關(guān)鍵課題，為后續(xù)設(shè)計(jì)提供明確方向。 2. **設(shè)計(jì)全流程管控**：從概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)到初步設(shè)計(jì)，研發(fā)部需主導(dǎo)設(shè)計(jì)成果的評(píng)審與優(yōu)化。以概念設(shè)計(jì)為例，團(tuán)隊(duì)需重點(diǎn)審核規(guī)劃布局的合理性（如交通流線、公共空間分配）、產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新度（如疊拼別墅的錯(cuò)層設(shè)計(jì)）；方案設(shè)計(jì)階段則聚焦技術(shù)指標(biāo)的落地（如日照滿足率、結(jié)構(gòu)安全）與成本適配性（如材料選擇與預(yù)算匹配）。 3. **跨職能協(xié)同支持**：作為連接市場(chǎng)、工程、成本等部門(mén)的樞紐，研發(fā)部需確保設(shè)計(jì)成果與工程施工可行性、成本控制目標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)推廣需求相協(xié)調(diào)。例如在圖紙發(fā)放環(huán)節(jié)，濟(jì)南龍湖制定了嚴(yán)格的流程管理辦法，要求設(shè)計(jì)變更需經(jīng)過(guò)“提出申請(qǐng)-研發(fā)審核-多部門(mén)會(huì)簽-歸檔發(fā)放”四步，確保變更信息及時(shí)同步至施工方，避免因信息滯后導(dǎo)致的返工。 4. **知識(shí)沉淀與標(biāo)準(zhǔn)化輸出**：通過(guò)編制《品質(zhì)管理手冊(cè)》《立面控制手冊(cè)》等工具文件，將優(yōu)秀項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)。例如立面控制手冊(cè)中，明確了不同產(chǎn)品系（如原著系、天字系）的材質(zhì)選擇（石材、真石漆、金屬板）、色彩搭配（暖色系、中性色系）及線條比例（窗墻比、腰線高度），確保全國(guó)項(xiàng)目的風(fēng)格統(tǒng)一性與品質(zhì)穩(wěn)定性。二、全流程管理制度：從“策略”到“落地”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
龍湖研發(fā)管理的精髓在于“過(guò)程控制”，通過(guò)對(duì)每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，將“產(chǎn)品力”從紙面方案轉(zhuǎn)化為實(shí)際交付成果。其核心流程可拆解為以下四大環(huán)節(jié)：（一）前期策劃：用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品定位
研發(fā)部的前期策劃并非“拍腦袋決策”，而是建立在大量市場(chǎng)調(diào)研與數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上。以重慶公司2007年版的工作交接管理辦法為例，新老項(xiàng)目交接時(shí)需移交完整的“市場(chǎng)分析檔案”，包括近三年區(qū)域內(nèi)競(jìng)品的成交數(shù)據(jù)（戶型占比、價(jià)格區(qū)間）、客群調(diào)研問(wèn)卷（家庭結(jié)構(gòu)、功能需求）、政策影響評(píng)估（限購(gòu)、限貸對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的影響）。這些數(shù)據(jù)為新項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提供了“定量+定性”的雙重支撐，避免了“為創(chuàng)新而創(chuàng)新”的設(shè)計(jì)誤區(qū)。（二）設(shè)計(jì)管理：規(guī)范流程保障成果質(zhì)量
設(shè)計(jì)階段是研發(fā)管理的核心戰(zhàn)場(chǎng)，龍湖通過(guò)“三級(jí)評(píng)審+動(dòng)態(tài)優(yōu)化”機(jī)制確保設(shè)計(jì)成果符合預(yù)期： - **一級(jí)評(píng)審（概念設(shè)計(jì)）**：由研發(fā)部牽頭，聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)、成本部門(mén)，重點(diǎn)審核“產(chǎn)品定位是否落地”（如剛需項(xiàng)目是否控制了單套面積）、“創(chuàng)新點(diǎn)是否可實(shí)現(xiàn)”（如大面寬戶型的結(jié)構(gòu)可行性）。 - **二級(jí)評(píng)審（方案設(shè)計(jì)）**：引入工程部門(mén)參與，重點(diǎn)檢查“施工可行性”（如復(fù)雜造型的模板成本）、“材料供應(yīng)穩(wěn)定性”（如特殊石材的供貨周期）。 - **三級(jí)評(píng)審（施工圖設(shè)計(jì)）**：由集團(tuán)研發(fā)中心終審，關(guān)注“規(guī)范符合性”（如消防通道寬度、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)）、“成本適配性”（如裝修標(biāo)準(zhǔn)與目標(biāo)客群支付能力匹配）。 此外，針對(duì)設(shè)計(jì)變更，上海龍湖的合約管理制度明確要求：“單次變更金額超過(guò)50萬(wàn)元的，需提交研發(fā)分管總審批；涉及外立面、戶型結(jié)構(gòu)的重大變更，需重新走三級(jí)評(píng)審流程”，從制度上杜絕了隨意變更對(duì)品質(zhì)的影響。（三）過(guò)程管控：圖紙與交接的精細(xì)化管理
圖紙是設(shè)計(jì)成果的“語(yǔ)言載體”，其發(fā)放與交接的規(guī)范性直接影響施工質(zhì)量。濟(jì)南龍湖的圖紙發(fā)放流程管理辦法規(guī)定：“正式施工圖紙需加蓋‘受控章’，發(fā)放時(shí)需登記接收人、發(fā)放時(shí)間；設(shè)計(jì)變更單需標(biāo)注‘緊急/常規(guī)’，緊急變更需24小時(shí)內(nèi)送達(dá)施工方，常規(guī)變更需在3個(gè)工作日內(nèi)完成交底?！边@種“痕跡化管理”確保了圖紙信息的準(zhǔn)確性與時(shí)效性，避免了因圖紙版本混亂導(dǎo)致的施工錯(cuò)誤。 工作交接則是項(xiàng)目周期中的“風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)”。重慶公司2007年版的工作交接管理辦法詳細(xì)規(guī)定了交接內(nèi)容：“需移交設(shè)計(jì)成果（圖紙、計(jì)算書(shū)）、過(guò)程文件（評(píng)審記錄、變更單）、外部溝通記錄（與政府部門(mén)、設(shè)計(jì)單位的往來(lái)函件），并由交接雙方、監(jiān)交人三方簽字確認(rèn)?！蓖ㄟ^(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的交接清單，有效避免了“人走事不清”的管理漏洞。（四）品質(zhì)管控：從“結(jié)果驗(yàn)收”到“過(guò)程護(hù)航”
龍湖的品質(zhì)管理并非僅關(guān)注交付階段，而是貫穿設(shè)計(jì)、施工全過(guò)程。根據(jù)2019年版的品質(zhì)管理手冊(cè)，研發(fā)部需在以下環(huán)節(jié)介入： - **設(shè)計(jì)階段**：制定《品質(zhì)控制要點(diǎn)清單》，明確各專(zhuān)業(yè)（建筑、結(jié)構(gòu)、景觀）的關(guān)鍵質(zhì)量指標(biāo)（如防水工程的閉水試驗(yàn)時(shí)間、外窗的氣密性等級(jí)）。 - **施工階段**：定期組織“設(shè)計(jì)巡檢”，重點(diǎn)檢查“設(shè)計(jì)意圖是否落地”（如景觀節(jié)點(diǎn)的植物配置是否符合圖紙）、“隱蔽工程是否達(dá)標(biāo)”（如管線預(yù)埋的位置是否與設(shè)計(jì)一致）。 - **交付階段**：參與“一戶一驗(yàn)”，對(duì)戶型尺寸、功能細(xì)節(jié)（如插座位置、收納空間）進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量，確保交付產(chǎn)品與設(shè)計(jì)方案“零偏差”。三、支撐體系：組織與合約的“雙輪驅(qū)動(dòng)”
高效的研發(fā)管理離不開(kāi)組織架構(gòu)與合約管理的支撐。龍湖在2024年新版管理制度中提出“扁平化+專(zhuān)業(yè)化”的組織優(yōu)化方向：減少管理層級(jí)（如取消區(qū)域研發(fā)部與城市公司研發(fā)部的重復(fù)設(shè)置），同時(shí)按專(zhuān)業(yè)細(xì)分設(shè)立“戶型研究組”“景觀設(shè)計(jì)組”“成本適配組”，提升專(zhuān)項(xiàng)能力。這種調(diào)整使決策流程縮短30%，關(guān)鍵問(wèn)題的響應(yīng)時(shí)間從“3天”壓縮至“1天”。 在合約管理方面，上海龍湖的設(shè)計(jì)類(lèi)合同管理制度建立了“供方分級(jí)+動(dòng)態(tài)評(píng)估”機(jī)制：將設(shè)計(jì)單位分為A（戰(zhàn)略級(jí)）、B（優(yōu)質(zhì)級(jí)）、C（基礎(chǔ)級(jí)）三類(lèi)，A類(lèi)供方可參與重點(diǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)，B類(lèi)負(fù)責(zé)常規(guī)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，C類(lèi)承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)化程度高的施工圖設(shè)計(jì)；每季度對(duì)供方的“設(shè)計(jì)質(zhì)量、配合效率、成本控制”進(jìn)行評(píng)分，連續(xù)兩次評(píng)分低于80分的供方將被列入“觀察名單”，三次不達(dá)標(biāo)則終止合作。這種機(jī)制既保障了設(shè)計(jì)資源的優(yōu)質(zhì)性，又通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)壓力推動(dòng)供方提升服務(wù)水平。結(jié)語(yǔ)：研發(fā)管理的“龍湖經(jīng)驗(yàn)”對(duì)行業(yè)的啟示
從策略制定到落地執(zhí)行，從流程規(guī)范到品質(zhì)管控，龍湖的研發(fā)管理制度本質(zhì)上是一套“以產(chǎn)品為中心、以流程為脈絡(luò)、以標(biāo)準(zhǔn)為工具”的管理體系。其核心價(jià)值在于：通過(guò)系統(tǒng)化的制度設(shè)計(jì)，將“產(chǎn)品力”從個(gè)人經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為組織能力，從偶然創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為持續(xù)輸出。 在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“產(chǎn)品致勝”的2025年，龍湖的研發(fā)管理實(shí)踐為同行提供了重要啟示：真正的產(chǎn)品力提升，需要的不僅是設(shè)計(jì)創(chuàng)意的迸發(fā)，更需要一套能夠?qū)?chuàng)意轉(zhuǎn)化為落地成果的管理制度。這套制度既要“管方向”（明確產(chǎn)品定位），又要“管過(guò)程”（規(guī)范設(shè)計(jì)流程），還要“管結(jié)果”（保障品質(zhì)達(dá)標(biāo)）。唯有如此，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，持續(xù)為客戶創(chuàng)造有溫度、有價(jià)值的產(chǎn)品。轉(zhuǎn)載：http://www.1morechance.cn/zixun_detail/524416.html