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房企投資過程管理

一、 地產(chǎn)投資流程總述
對房地產(chǎn)投資的主要意義、主要目標與主要模式做整體的概念，并討論房地產(chǎn)投資部門的主要職責和工作范圍
房地產(chǎn)投資的主要意義與導向
主要意義：合理利用公司現(xiàn)金流創(chuàng)造規(guī)模和利潤
投資導向：規(guī)模導向/利潤導向/資源導向/現(xiàn)金流導向
2、地產(chǎn)投資的主要模式：公開市場招拍掛/產(chǎn)業(yè)勾地/舊城更新/收并購
3、地產(chǎn)投資管理的主要階段與主要目標：
投前管理：對項目進行經(jīng)濟可行性判斷，并結合公司整體現(xiàn)金流明確投資額度、投資收益與投資打法
投中管理（以公開市場招拍掛為例）：合約簽署與投資合作
投后管理：投資復盤與投資協(xié)議追蹤管理

二、 投前管理的主要流程與內(nèi)容
投資測算工作的流程與實際案例演練--如何完成一個項目的投資測算工作，什么流程，涉及哪些部門，如何組織（通過一個住宅開發(fā)案例，在假定的條件下帶各個部門完成投資測算工作的整理流程）
投資測算的主要定義與成果展示
定義：通過輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實，測算項目的各類經(jīng)濟指標以指導項目的獲取決策、商務條件、落地優(yōu)化、成本修正等
投資測算的成果內(nèi)容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表拆解：內(nèi)容項、關聯(lián)項、總體構成與原則
投資測算中的專有術語名詞釋義

投資測算工具的設計與應用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
公司的差異化視角：公司的能力構建對于投資測算的主要影響及優(yōu)化方案

投資測算工作的組織全景圖
組織構架
設計部門與主要職責
主要工作流程

投資測算工作實戰(zhàn)
項目信息的收集：區(qū)位信息/土地信息/價格信息/政策要素
項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預測/競品分析
項目工作的組織：
投資部：土地信息的收集與預測
設計部：強排方案與設計要點
客研部（營銷部）：產(chǎn)品定位與產(chǎn)品定價
銷售部：銷售方案與流速預測
成本部：成本預測表
運營部：全周期項目節(jié)點排布
財務部：資金安排與稅務籌劃

投資測算工作組織的要點和投資人員的主要職責
資料信息收集
組織與扎口
合作方案

三、 投中管理的主要流程與內(nèi)容
以土地確權和公司設立為核心，探討在項目獲取土地后，不同語境下的合作方式與協(xié)議重點及要點
土地的確權與公司的設立
簽訂土地成交確認書
成立項目公司
設計融資方案與合作方案
簽訂土地合同與繳納土地出讓金
組織交地驗收

不同語境下的合作管理的主要流程與內(nèi)容
招拍掛土儲語境下的合作方式
保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉效率，面向?qū)ο?br /> 聯(lián)合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析
招拍掛語境之下的合作企業(yè)的選取與基本工作流程：金融機構、供應鏈融資、房地產(chǎn)企業(yè)的競合關系，國企的合作

勾地語境下的合作方式
產(chǎn)業(yè)資源方面的合作要點：勾地鐵三角的開發(fā)角色，房地產(chǎn)企業(yè)的主要作用，房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)資源的合作空間
勾地語境下的資金合作要點：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產(chǎn)業(yè)補助，招商獎勵，產(chǎn)業(yè)物業(yè)的移交與轉移
勾地語境下的合作企業(yè)選取與一般流程

收并購語境下的合作方式
股權合作與工程收購的優(yōu)劣分析
股權合作下盡調(diào)工作的主要要點：股權關系、債權關系、償還優(yōu)先級、有票成本/無票成本對項目估值的考慮、交易方式對項目獲取的風險與影響
工程收購下盡調(diào)工作的主要要點：地方土增稅政策的計算規(guī)則、在建工程收購啟動的主要政策支撐、稅務籌劃、資金計算實務
一般股權交易的設計要點：資金支付節(jié)奏、資金支付的條件、股權交易中的股權變更的路徑和確認辦法，公司交易章程

四、 投后管理的主要流程與內(nèi)容
針對投資完成之后，追蹤項目協(xié)議的履行情況，并結合投資狀況和市場情況，進行投資復盤
協(xié)議履行跟蹤及要點回顧
投資復盤

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